【房仲日常】我是如何6天結案店面?(實戰案例分享)Vlog39

那第2點呢.大家好 歡迎回到我的頻道 我是阿濱今天來拍一個實戰案例分享這個案子是我今年8月底的時候成交的一個樓店然後呢
這個案子比較特別的是 這個案子是我今年8月底的時候成交的一個樓店然後呢 這個案子比較特別的是從簽約到委託只花了我6天的時間這支影片 我要拍給仲介、買方、賣方看那我們現在就開始囉屋主來源呢就是因為我平常拍的影片都會放在FB上嘛然後我會一直分享到各個社團那這個屋主就是有一次覺得我的影片還蠻有趣的然後就是主動Line我說大概是今年4月、5月的時候吧Line我說
他們家的房子想賣可是要跟先生討論一下因為他們是一個大家庭那我說好那這段時間我大概就是每隔一個月問他們一次嘛他們說還沒有討論好 那就是持續的追縱所以這個案子就是變成我的追縱線然後後來到確定 大約今年8月的時候就說我們確定要賣了 就請我開始估價然後估價的部份我等一下後面會講但我就順利簽到委託了嘛那我當然是簽專任委託因為就像我前幾支影片講的
我是第一個仲介所以這市場上還沒有被其它同業所接觸所以我就是專任嘛那買方來源呢 基本上就是我在我的社群 就是我的那個社群上說我有用三竹短訊法所以我現在把它拍成一支影片買方來源是我用三竹短訊我發了8000封的短訊出去一封是0.82塊 大概算起來是6400左右吧然後大概實際上打來的電話就是大概有25組包含只傳短訊來我回撥大概25組實際我去帶看有3組然後3組裏面有1組喜歡然後這1組我就把它結案了所以買賣方的來源是這樣子另外補充一點就是我的那個客戶名單啊就是因為我從業8年嘛我習慣就是
大家可以參考一下因為我們公司有購買的制度所以我習慣這把些購買啊一筆一筆的匯入到我的三竹短訊那如果我 就是因為我們客戶很多嘛像我現在名單就有幾千筆的客戶啊那如果我們平常是沒有辦法一直去經營這些客戶所以 有什麼不錯的案子我就會發短訊那關於發短訊的技巧呢我是放在我的社群的討論區裏面你們可以先去看那關於三竹短訊 我們發短訊的技巧呢這個我未來會單獨拍一集來跟大家講說買方的短訊要怎麼發你怎麼發才不會浪費錢接下來我現在要講仲介的部份哦仲介呢
基本上 我們簽委託的時候啊就是當下我們就要告知我們後續要進行的步驟例如說那個 姐姐我們簽完後要開始作廣告嘛然後接下來我會發幾筆短訊出去然後如果買方出價的話 我會引導見面談那什麼叫見面談呢?
等.之類的都要跟屋主講好你下一個步驟要作什麼 讓他有預備的心理那例如說如果買方有喜歡的話我通常會跟屋主說 那我們要把握熱度然後跟他講我這8年來發生的實際案例其實買方出價都是一瞬間大概過3~4天以後他就會冷掉
等之類的所以我們在屋主部份呢我們就是要作好全部的下一個步驟 下一個步驟 讓屋主有心理準備這樣子那因為這案子呢 是有兩個所有權人所以當下我就會請哥哥授權給弟弟這樣未來說萬一兩方其中一方沒辦法來的話那就是有授權那一方可以來那比較剛好是兩方到簽約的當下是有來的所以目前這案子是沒有授權的問題這樣子然後第3點呢是我遇到一個困難因為這一條路近5年來沒有成交任何一個案子然後這時候買方叫我估價嘛那我想來想去是說好
那既然沒有成交的話那我就請3家銀行作估價那這3家銀行呢 我就請代書幫我送估嘛那估出來3家的價錢啊我就分別都傳給屋主看然後後來屋主就決定說 好那既然有3家銀行比較有公信力估出來的話 他就自己決定出一個價錢所以說
如果各位仲介朋友如果你要接委託的時候這一條沒有行情的話我覺得你可以用這個方式去估然後最好是去找3家起跳的銀行這樣會比較對屋主來講 會比較有公信力然後第4點呢因為這個房子已經20幾年了我去看現場的時候發現它到處都是壁癌啊 漏水不是到處啦 就是很多然後包含它的磁磚已經撥落已經裂掉
地板的磁磚哦所以那時候當下我就跟屋主溝通說大哥 大姐 我們房子可以便宜賣給買方沒有問題可是我會跟買方訴說說我們不負瑕疵之擔保責任那這一點未來我會寫在合約上所以我們房價可以賣稍微便宜一點我們不要去整理房子 讓買方買到以後再整理屋主同意哦
所以基本上這一點我在合約裏面我有寫那這一點我唸給大家聽 就是買方同意本案出賣人無需負漏水等物之瑕疪擔保責任對 這一點我們有寫在合約上 這一點一定要寫千萬不要寫什麼「現況交屋」因為這個太籠…太模糊了這一點我跟全部的仲介朋友提醒一下然後第5點呢就是因為他這個房子
是因為20幾年了嘛所以他沒有車位證明我那時候簽約的當下 我就跟屋主說你後續要提出一個車位證明因為我們在權狀上 不像現在近10年大樓都會直接附說車位是編號幾號…等等之類的那屋主說OK 後來我們在交屋當下屋主有把他20幾年前的合約書拿出來證明說這個車位就是他的以上呢就是關於仲介方我們應該要注意的一些專業事項那接下來我要拍給買方看的然後第1點
就是因為我帶看了3組其中1組喜歡嘛然後他就說他想要就是出價來談那基本上我要跟買方講說如果你喜歡的話你當下就要出斡旋要不然 基本上你喜歡大家也會喜歡嘛所以 我就引導買方說要不然你就出現金或支票那我們用斡旋的方式來跟屋主談那買方其實喜歡他也會接受我的方式所以這一點的話就是你喜歡就是不要猶豫直接出價就對了第2點就是明確跟買方講屋主的需求屋主有特別跟我交待他從簽約到交屋以後需要3個月的回租期那買方也同意嘛所以我們交屋完又回租了大概我記得是2個月吧每個月大概1萬多塊的租金那第2個細項呢就是要明確告知買方說屋主不負任何瑕疪擔保責任並且在簽約當下雙方都要作簽名的動作這是給買方的部份最後一段是給屋主的因為我們買賣要繳給政府的稅分別是屋主要繳土地增值稅買方要繳契稅那屋主的部份呢 我們就要算土地增值稅因為這案子他持有20幾年所以他的稅率其實是相當的有一個數字這樣子所以我們算出來一定要跟屋主回報說大哥
你20幾年持有下來要繳多少的土地增值稅但是如果你後續有買到房子的話我們可以用重購退稅的方式把它退稅那關於重購退稅 後續我會再拍一支影片第2點比較細一點 就是我們每年的5月 要報財產交易所得要報
例如說我們今年108年成交嘛那因為他是屬於舊制所以我們在109年的5月要報財產交易所得加上他這個房子適用的稅制是屬於舊制不是新制新制是房地合一所以我們這個案子是舊制可是又有一個問題 他是屬於繼承所取得那基本上這個就要算得非常清楚哦這個我有算出來交屋的時候我有特別算例如說 這案子是這樣子我直接跟屋主說你先用房屋評定現值因為他是在烏日區嘛 乘以13%那你的財產交易所得因為你賣這個房子所取得增加的所得是
4萬6千零8拾5那這個細節我會貼在這裏就是 這個是核定契價核定契價就是契稅標準現值講到這裏大家可能頭有點暈但沒關係 反正基本上你記得如果你是屋主的話 你成交你一定要報稅那我剛才不是有講到說他是繼承所取得嗎?
這金額非常大哦 我算出來的實際金額呢我也會列在這裏 大家可以看一下算出來因為他繼承所取得他要報120萬的所得收入然後再納入所得收入後再算它的級距嘛所以這案子我就直接建議屋主說重點在這裏哦你先報房屋評定現值4萬6千多你報完以後 如果因為政府的核課期是5到7年嘛你在明年5月報完4萬6千多的收入以後萬一政府覺得你這段時間他覺得這一筆財產交易所得他有疑慮再請你過去解釋的時候到時候你可以再針對當時的情況決定說要怎麼報稅可是如果你一開始就報了實價課稅的120萬報不好意思
你的稅是繳很多很多很多…我知道我講到這裏大家頭有點暈就是關於這部份的話 我後續會再拍一集專門為財產交易所得如何去報稅的一些技巧跟眉角給大家看那影片最後呢 我想要個人廣告一下我最近有作了一個網站啊在資訊欄的下面那裏面有我的個人介紹然後還有我最近成交的案例還有我現在在賣的案例那裏面呢 就是我前幾集有拍說攝影是非常重要的嘛所以我陸陸續續會把我一些攝影的作品放在這網站裏面所以大家如果想要更認識我的話可以看這個網站我是房仲阿濱我的電話是0919
814 054你撥一次 揪一次 你我認識然後歡迎你有任何問題
直接打電話給我我一定會回答你任何的問題 只要我懂的不管是買賣、租賃、裝潢、稅務還有房仲8年的經驗嗯 那就等你來電哦這支影片就到這裏 拜拜