大家好我是金霓歡迎回到金鑰匙房地產稅務頻道今天我來想跟您分享一下如何巧妙變更居住條件且合理的避稅的故事到底怎麼回事一起來聽聽發生在沈先生一家身上的事沈先生是某上市公司的高層年薪100萬人民幣2016年年底的時候全家已經拿到了移民身份為了日後舉家搬遷更順暢沈先生先登陸加拿大來探一下情況作一下前期考察碰巧看中了一套150萬的豪宅但是因為當時還沒有正式移民登錄所以想通過銀行貸款買房比較困難可是這房子又太喜歡了怕錯過了這個村就沒這個店了於是沈先生就決定以個人名義全款先買下來反正日後正式移民過來一家人的生活也是需要買房的可是計劃趕不上變化快2018年原來打算和太太孩子一起過來的可沒想到國內有一些事情讓他一時間又走不了就只能讓太太帶着孩子先來加拿大好在之前已經購買了這套房子母子倆也算有個安穩的過渡但畢竟家裏的經濟來源都靠沈先生一個人再加上母子倆在加拿大生活這人民幣按照5:1也不經花於是沈太太就和先生商量不如我們把豪宅抵押給銀行再重新貸款出來60萬在學區的地方買一個Condo 住這樣孩子上學也方便同時我還可以把 house 租出去每個月有租金收入3500去照顧我們的生活費這也挺好的夫妻倆經過再三的考慮決定妻子何先生按照99:1%的比例來購買新的康董一是考慮到避免讓沈先生交過多的個人稅二是能向銀行貸款本想着以租養房可是到了年底找會計報稅的時候會計師的一席話讓夫妻倆吃了一驚你們怎麼沒有考慮過住在house裏面出租這個Condo
呢因為按照你們現在的這種操作其實多交了稅這是為什麼呢根據法律規定當你的房子沒有貸款全款買下並之後用於投資的時候且產生的收入減掉相應的支出之後凈收入要加到個人所得稅里納稅也就是說沈先生夫婦現在的這處出租的house雖然抵押貸款買了Condo但是用於自住其貸款利息無論用於哪一個房子都是不能抵扣其出租收入的我們來具體算一筆賬沈先生中國年收入100萬人民幣換成加幣的話大概20萬左右因為house是他一個人名義買的所以出租收入會全部加到他的個人收入里進行納稅也就是20萬的工作收入加上每個月3500塊錢的房租收入這樣算下來沈先生應納稅所得額變得奇高無比而且沒有任何可以抵扣項但如果夫妻倆搬回到house住， 將貸款買的condo 出租的話因為condo妻子所佔比例是99%先生只佔了1%所以如果假設Condo一個月能租到2000的話那麼加進沈先生的個人收入里的錢也不過是極小的一部分不會再增加他20萬年薪的個人稅稅階與此同時太太還有一筆收入交的也是最低稅率的稅Condo的出租收入還可以用作house 的refunance貸款利息經行抵扣一舉多得，
既少交了稅太太又有收入一家人的生活質量也提高了聽了會計師的一番解釋後沈先生夫婦覺着這方法實在是太好了聯盟將這兩處房子做了用途的變更撤回House自住, Condo用於出租這個就是今天我想跟你分享的如何巧妙變更居住條件又能合理避稅的故事這裏有一個知識點給大家提個醒就是自住房的貸款利息是不可以參與稅務抵扣的無論是投資方還是自住房重新抵押貸款所產生的利息只要是用於自住用途都不能參與個人稅的抵扣這裏希望對您有所幫助還是那句話如果你有任何疑問歡迎在評論區給我們留言如果你喜歡我們的視頻的話別忘了關注點讚轉發投幣謝謝您的支持我們下期再見