為何某些商業物業的疫情下表現竟不降反升?!盤點住宅物業與商業物業分別在疫情下受到怎樣的衝擊 | 商業地產入門係列視頻之 3

Hello大家好我們在之前的幾個視頻裏麵曾經講到過在疫情期間真的是所有的住宅類型的物業受到疫情的影響真是麵臨了一個滅頂之災那麼住宅物業分為比如說酒店、學生公寓公寓以及這種自住房或者是投資房所有的這種住宅的物業都逃不過疫情的影響那麼可以說整個住宅物業的市場不分任何的種類你是學生公寓你是酒店也好都受到了同等的傷害而對於商業物業而言卻根據不同的種類受到了不同程度的影響甚至有一些商業物業完全沒有受到任何的影響那我們今天就來聊一聊哪些商業物業有更強的抗風險能力有哪些商業物業完全沒有受到疫情的影響甚至異軍突起可以有更多的利潤那麼在這個事情開始之前首先讓我做一個自我介紹我叫胡從韓我們在澳洲是作為一個基金公司我們基金公司主要專注於做商業物業商業地產的這種投資投資的形式有股權類型的投資有債權類型的投資所以在過去的接近10年裏麵我們帶著所有的投資人一起在澳洲商業物業這一部分賺取了非常多的利潤那我們在整個投資的過程當中也總結下來了非常多的投資的經驗我們把所有的投資經驗綜合在一起變成了一個商業地產的投資初級課程把所有的精華放在這個課程裏麵那麼讓很多可能對投資地產感興趣(的人)但是之前可能主要投資的是住宅類型的物業這種投資房那麼現在可能讓他們有一個更多的了解對於商業物業的投資又該如何投資同時這個課程也可以幫助一些貸款經紀人或者是房產的中介那原本可能主要專注於這種住宅類型的地產的買賣交割貸款融資那麼你可以通過這一個係列的課程了解更多關於商業物業的融資貸款買賣交割的各式各樣的信息好那我們開始今天的主題那我們聊到這個商業物業有不同的種類確實它比住宅物業的種類會多很多好比說它會有工廠類型的物業倉儲類型的物業酒店類型的物業醫療類型的物業以及這種 shopping center這種這種零售類型的物業甚至辦公室等等它的種類比住宅地產會有更多那麼其中完全沒有受到任何影響甚至會有更多的需求的是這種倉儲類型的物業那麼在過去的很長一段時間裏麵由於人們不願意再去超市或者商場裏麵購買東西那麼大部分的東西就需要這種送貨上門所以在這種倉儲 Logistic
(後勤供應) 這方麵的物業就有很大的這個需求在過去的一段時間裏麵這種類型的物業的需求量增長了20%而且從去年到今年的這個數據上麵看到它這種倉儲物業的空置率也有大大的減小那現在基本上很多的這種倉儲類型的物業都接近飽和的狀態那麼第二種物業就是工廠類型的物業這種物業的話其實多多少少受到疫情的影響有一些國家的工廠完全就停工那麼這種類型的工廠肯定會受到很大的影響而有一些對於人們生活非常必要的很多的一些工廠他們就不能停歇然後繼續生產例如很簡單的說口罩的這種工廠或者是醫療物資的這種廠房那麼他們的這個需求也是非常大那麼因為他們的業務的上漲那麼這種工廠的租金或者是這種工廠的需求不降反增那麼第三種類型的商業物業就是我們聊到的就是說受到一部分的影響但是不全部的影響那麼就是零售業以及這種辦公室物業為什麼說它有一部分受到影響而有一部分不受到影響這主要取決於他們的租客那我們可以看到就是對於辦公室物業就是在疫情開始之後那麼首先是Facebook的CEO紮克伯格他直接發表聲明說所有的這些技術員工回到家裏麵辦公之後他發現其實工作的效率並沒有降低反而他意識到其實原本以為他們需要在必須到辦公室裏麵工作的現在發現他們可以永久的在家裏麵辦公所以他認為未來將會有很多的人會永久的在家裏麵進行辦公就足矣了那麼其中包括比如說客服中心,呼叫中心或者是一些軟件開發類型的這種職位他們在家裏麵可以達到同樣高效的協同那麼緊接著這個 Facebook的CEO發表完聲明之後緊接著就是推特的CEO也開始發表聲明他也發現就是很多的工種其實根本沒有必要在辦公室裏麵他說未來將會有甚至30%以上的這種工作可以你再也不用回來工作了直接在家裏麵工作就可以了那麼我們可以發現就是辦公室物業就是的需求將會在未來兩三年當中會有一個永久的這種下降而主要就是這次的這個疫情使得很多大的公司讓他們重新思考辦公室的用處到底是什麼那我們知道對於以前我們對辦公室的理解就是說辦公室可以提高協同的效率辦公室可以降低我們管理的成本辦公室還可以提高企業的門麵然後提供一個更好的社交環境這個是我們之前認為的公司所一定需要一個辦公室場所的主要原因後來發現很多公司說其實這個協同辦公現在有很多的軟件已經可以無限接近於就是大家在一起工作的這種協同效率但是是通過線上的這些軟件就可以達到同樣的目的第二點就是企業的這種管理大家發現就是如果精細化管理之後其實之前高管所擔心的就是如果大家都在家裏麵工作那麼你怎麼樣去control這些人到底有沒有在家裏麵工作還是做的什麼其他的事情但是現在如果做到精細化管理之後他們會發現其實我依然可以管理這些人的表現甚至我還為他們節省了更多的時間在這種交通上麵所以他們可以花更多的時間在工作上那麼反而他們發現這個整個協同效率以及工作的效率不降反升當然了在這個市場上麵肯定還有很多的這種辦公室他們是必須需要的因為他們有一部分的這種社交的需求那麼人畢竟做zoom meeting或者是線上的這些會議演講畢竟是有局限性的人們的本身的一種訴求這作為一個群居動物的訴求還是需要大家在一起進行這個交流所以公司未來的這種辦公室可能會更多在方式上麵可能在辦公室裏麵有更多的提供社交的環境以及更多的設備在家裏麵是沒有的但是在辦公室裏麵是有的那麼原本我們知道就是當我們去租一個辦公室的時候這個租辦公室的人經常會跟你說你們公司有多少個員工你們如果有15個的話每一個人的平均麵積大概要10平米到15平米所以你大概要看一個大概200多平米的back
office再加上你大概有多少個客戶每天會過來那麼如果有三五個客戶每個客戶的平均這個麵積可能要20平方米到30平方米那麼這個隨便一算你可能這個原本就十幾個僱員的一家公司你大概要算出來有300多平方米的辦公室麵積但是經過疫情的這一次洗禮之後很多辦公室發現其實很多後勤工作是可以在家裏麵工作而我們在辦公室裏麵唯一需要乾的就是與客戶進行的社交在這樣的情況下原本需要的300平米的辦公室可能變成了一個150平方米的辦公室但是他這個社交氛圍會遠遠的高於原有的這個300多平米的辦公室那麼另外一個商業物業的類型就是零售業零售業也是受到了很大的影響那麼根據之前我搜集到的信息就是大部分的零售特別是大型的零售商包括比如說麥當勞這種全球體製的或者是這種很大的公司他們受到的影響就是相對比較小一些所以相比較這些大公司很多的當地的小的零售業受到的影響會更多那麼一組數據來看就是大公司在4月份這個租金減免或者租金支付情況下降了就40%多是原本的大概57%左右而對於小型的租客而言他們受到的影響更大而他們可能有50%以上的這種零售的租客他們無法支付起4月份的租金而我們可以看到在過去的很長一段時間這種零售尤其是服裝類型的零售有很多公司都都宣佈破產有ZARA、Brooks brothers、Victoria Secret等數不勝數這種類型的物業由於受到疫情的影響是這個需求驟減導致他們無法再支付起這種高昂的店麵費用而相比較一些剛需類型的這種零售租客比如說Coles、Woolworths、ALDI 等等他們的租金就是完全就是支付起來沒有任何的問題反而他們的營業額在過去一段時間裏麵不降反增在準備這一期視頻的時候我還想去歸納總結一些就是如果我們的客戶需要去投資一個商業物業那你應該去選什麼樣的租客但是後來我發現這種歸類類比其實是沒有任何意義的你不可能在一個比如說買了一個shopping
center然後說shopping center裏麵我隻要求那些抗風險能力非常大的這種企業來裏麵入駐而其他的零售業務完全不讓他們入駐這是不可能的所以在任何的shopping center裏麵都會有混合很多不同的租客那麼隻能說就是他們統一都會受到影響而且這給了我們一些啟發就是未來類似這樣的商業物業的模式應該會有一個更多的變化原本我們說我們去購物是因為我們有實質的需求但其實我們後來發現參考一下就是日本的shopping center為什麼日本很多shopping
center大家願意去 shopping center裏麵購物而不願意去網購是因為它給了你除了購買這些商品基本需求以外他其實給你的一個購物過程當中的一個享受一個社交的一種體驗而這個是shopping center能夠給予而做外賣或者是做快遞無法給你的這種體驗這個才是未來長久的去運營這種商業物業的運營之道好今天的這個視頻到這裏就結束了如果大家對我們的視頻感興趣那歡迎訂閱以及分享我們的視頻我們下次再見拜拜