英国买房血泪史:我后悔没有提前半年做的前期准备功课|签证/首付/贷款/个人信用

Hello大家好,歡迎來到【迷斯英國】。最近我更新不太勤啊,因為一直在忙一件事情,還沒忙完,但感覺上呢快要掉兩層皮了,這件事就是「買房」。「在英國買房」讓我充分認識到了「天時地利人和」是多麼重要,無數個煩死了的時刻,我就想仰天長嘆!哎!
如果早半年知道這個.如果早半年準備那個.所以,今天這期主題非常簡單,一個準備工作不足導致邊走邊撞牆但還要繼續往前走的我,總結出來的在英國買房的前期準備工作,如果打算在英國買房自住或者投資的新移民朋友,不管你來這裏3個月還是3年,尤其是要考慮「貸款買房」的朋友,一定要喝下我這碗誠意滿滿新鮮出爐的毒雞湯。我的【英國買房系列】會給大家分享,1.
從無到有,在英國買房大概要經歷哪些階段;2.每個階段接觸的人、涉及的費用、注意事項;3.每個階段我所經歷過的以及我所看到的其他人所經歷的慘劇。分享這些案例,都只有一個目的,那就是,提醒你提醒你提醒你!
在英國買房是一個漫長的過程,從鎖定一個房子到最終拿到鑰匙,2-3個月那屬於上了快車道,慢的可能長達半年。在這過程中所經歷的步驟,幸運的買房人,大多是相似的,不幸的買房人,各有各的不幸。首先,我要給還一頭霧水的朋友簡明扼要介紹一下這邊買房的標準步驟。Step
1,前期準備工作(簽證、首付款、貸款文件準備);Step 2,開啟找房之旅;Step 3,選中心動房子,下offer;Step 4,貸款申請;Step
5,找律師,完成合同部分;Step 6,房產調查;Step 7,合約交換,順利入住。這期呢,我們就集中火力探討第一步「準備工作」。
很多人一提到買房,就會想到迫不及待先去看房,這些人中包括曾經的我。但在英國,如果想買房,首先還是得先聊錢。很多人先去看房,看上了,結果因為首付金錢來源不被銀行認可,或者貸款卻貸不下不來最終跟這個房子無緣。「如何提前做哪些功課
可以儘量避免後面的悲劇」也是促使我分享這期內容的原因,我覺得在至少提前半年開啟的準備階段,重要的是弄清楚你可以負擔價值多少的房子、首付金額如何合理合法準備以及貸款方面的準備工作,是這個階段最重要的事情。我們先談錢,第一部分談首付,在英國買房的首付原本最低是5%,但根據我們這段時間跟大部分銀行了解到的情況,你要把首付放到15%,銀行借款意願更高。首付25%是一個分界點,超過25%,通常拿到的利率會更好。尤其你是買buy-to-let就是投資房,基本上大部分銀行都要求你首付25%以上。
首付的錢,如果是來自你的存款,你申請貸款的時候需要提供六個月的對賬單,銀行需要你對每筆收入來源都有合理解釋。那有些你固定工資之外的收入,比方你額外進行的投資,這些就需要你注意了。英國人口多元,不少在這裏生活的人在其它國家都有生意投資,如果在這裏買房時你要將在其它國家投資的錢挪進來作為首付,有些銀行比方說TSB,要求這筆錢必須在你的英國賬戶上存夠6個月以上,才能視為「合法」來源。當然各個銀行規定不同,我也接觸到NatWest、Halifax,它們是認同只要你能夠合理解釋這筆海外投資資金來源,是認同接受作為首付的。
但我覺得,大家為了規避風險還是儘早作時間規劃。我看到不少房友們分享,在英國買房最忌諱買房手續已經正式啟動才臨時匯入或存入大筆錢,你也許可以說,這筆錢是我一直放在家裏床底下的,是我辛苦攢的,我要買房了才拿出來,但這些在英國都有被視為不合法收入或洗錢的嫌疑。如果你的買房款中,涉及到家人贈予,在這裏強調,主要是你的直系親屬,也就是你的父母,這個錢叫做 「Gifted
Money」。這就需要你的家人準備相關的身份文件、銀行對賬單(證明這筆錢在他的賬戶里呆夠了6個月以上)以及一封簽名的證明信,信里要講清楚這筆錢是「贈予」你的,不需要你還回來,而且這房子跟他們也沒關係,銀行才會認可它作為買房資金。在這裏要強調,錢的來源和渠道非常重要。有些失敗案例上,雖然這筆錢是父母贈予他的,但錢匯入的時候不是通過父母的賬號,而是通過其他人的賬戶或其它方式匯入進來,即便這筆錢到了你的英國賬戶里,銀行也可能拒絕你的貸款。
不僅拒絕,甚至可能認為你有「欺騙」嫌疑,留下信用污點,這對於你以後的信用和貸款是有嚴重影響的。這幾年英國銀行查得很緊,包括想要Cash Buy全款支付的朋友,請先把錢的問題都解決以後再開始真正考慮看房。如果你覺得麻煩,那就提前半年把錢匯入你的賬戶,存着存着,它就是你的合法財產了。
現金準備上要操心的事折騰完以後,下一步就是要人命的貸款了。關於貸款,第一件事:提前了解哪些銀行願意貸款給你?英國的銀行對持有英國國籍、永居身份、T2工簽的人,政策不同。三者中持有T2簽證的人,選擇最少。
即便有銀行願意借錢,條件也比較苛刻。像HSBC,坊間流傳一句「NO PR NO
HSBC」,沒有永居,你就別想了。滙豐是出了名的對非公民/非永居身份的房貸申請者不友好,條件有多苛刻呢?(如果你沒有永居)要求你首付必須25%以上,而且這25%里是不能有任何親屬贈予的錢,你的年收入必須要在75K以上。甚至,以夫妻的名義共同申請貸款中,如果其中一人沒有永居身份也有難度。
比方TSB,要求沒有永居身份的人,簽證剩餘時間大於18個月,對於T2持有者,目前我看到順利拿到貸款的案例分享中,基本以拿到Halifax和Natwest兩家銀行居多,而且基本上將首付額度提到了25%以上。其實這個貸款政策不是單單針對新移民,即便你是英國本地人,但在過去的3-5年,你沒有在英國工作或生活的話,在買房申請貸款的時候,也會面臨這個門檻要求。所以在考慮買房的時機時,別忘了把自己的簽證狀況考慮進去。另外就是工作狀態,儘量別選在跳槽的時候去申請貸款,最好在你收入穩定、職位穩定的狀態下讓銀行check你。
但我本人經過這段時間的了解,我覺得如果考慮簽證還有一些複雜狀況,最好是找專業broker能直接跟銀行對接、了解一下你的問題。關於貸款的第二件事:提前了解你大概可以從銀行貸多少錢?不少銀行現在都有線上平台可以直接計算,輸入你的年收入和大概支出等信息,給到你一個初步計算的貸款額度。你也可以通過電話或其它線下方式去聯繫他們,心裏大概有個算盤。
目前的貸款額度通常是你年收入的4-5倍,5其實已經非常少了,很難拿。這中間浮動的空間,你能拿到4還是4.2還是4.5,甚至掉到4以下,取決於銀行對你個體情況的評估,也就是看菜下碟。在這當中,你的個人年收入、生活消費、個人信用在這裏都發揮了作用。個人收入上,先談「企業員工」,如果你是高收入的職業,這就是加分項,有些申請人即便職業生涯才起步幾年,但銀行認為這個職業有
「前景」,銀行就願意多借些。有些人有孩子,或者同時還背着其它貸款,那就是減分項。說白了,就是評估你的還貸「承受能力」。注意,如果你的年收入有一部分是績效獎金或者年底分紅,(固定工資+獎金)X(4--5)屬於極度理想狀態,大多數銀行是把獎金/股份分紅拆出來單獨按照一定的百分比酌情計算,你的年度獎金按多少算,銀行也不是取最高值或最近的值,通常是看你工作幾年來「獎金」的年平均值。
如果你是自雇,自己當老闆的或者擁有一家公司股份25%以上,你要以這個公司拿到的收入去申請貸款,大部分銀行要求這個企業至少運營2年以上,有穩定流水,如果只運營一年多,不到時間點,凈利潤再高,大部分高街銀行很難借錢給你,或者要付出極高首付和利息。在這裏也補充建議,如果你要以自雇去申請貸款,最好是有這邊認證的專業會計師打理你的賬簿,因為提交貸款申請的時候,有些文件是必須由他們出具的,交由他們打理既省心也專業。準備工作中,聊完和錢有關的「首付」與「貸款」,「個人信用」是在早期買房準備中,需要考慮的另外一個重要因素。提前檢查您的信用報告查看分數,看看有沒有任何問題需要糾正。
提前把自己的信用卡、生活各類賬單該還的還上,該清理的清理了,最好是不要在這個階段再申請新的信用卡。因為真正啟動貸款申請時銀行會對你進行hard search,再小的錢再無意的紕漏,只要影響你的信用分值,都應提前規避。在英國很多信用上的問題,哪怕是你無意疏忽,即便還上了,要幾個月之後才能消除的。
這裏要提醒新移民,如果你們是以夫妻雙方的名義去申請貸款,平時生活中兩個人都要注意積累信用值,水電費啊議會稅不要統統一個人去交,這樣另一個人很容易信用歷史信息極少,也不是好事。你要給銀行證明的是「我清清白白」,而不是跟銀行說「看,我是一張信息極少的白紙」。提前半年,把日常生活中需要注意的細節提前準備好了,像前面提到的身份、首付款、收入、個人信用,再做一件事情,你就真正可以踏踏實實走出家門看房了。那就是聯繫銀行或者broker,拿到一份或幾份AIP-Agreement
in Principle,在購房前獲得一個Agreement in Principle,你再去看房給offer的話,被接受的幾率會比沒有更快,因為賣家心裏會大概知道你的貸款沒有太大問題。
甚至有些中介,需要你提供這個文件,才願意讓你去看房子,回到我們最初的那句話,在英國要買房,還是要先談錢。這就是獲得Agreement in Principle的必要性和好處。
但本身這個文件也是一顆糖衣炮彈。不少人,包括我自己就是被這顆炮彈轟得從氣急敗壞到無語。大多數銀行在給你這份文件時,只是對你進行初步篩查,所以這份寫着大概可以借你多少錢的文件上,還有另一句台詞:Agreement in
Principle並不能保證銀行最終會願意借你這麼多錢,甚至不能保證銀行願意借錢給你。所以很多人興高采烈去看房子,最後在這裏栽了跟頭、悲劇了一把,理由呢,有正當的,比方說申請人信用歷史有問題。也有千奇百怪,防不勝防的。我們在最開始向HSBC諮詢的時候,提到希望以一個全職的固定收入+自營企業的分紅來申請貸款,先後諮詢了HSBC三個mortgage
advisors,都講到沒問題,一直到臨門一腳我們真的要去申請貸款的時候,他們的underwriter也就是決定最終借我們多少錢的人,和我們一開始拿到的AIP上面的錢那差的不是零頭,是一大截!我看了好些人分享的故事,不少人都是被HSBC一開始畫的大餅吸引了,畫完了它就不認,你要信它的邪,開開心心去看房子,最後少的那部分貸款你就得想辦法補這個天坑。還有一位朋友分享,他們夫妻兩共同購買一個公寓,向TSB申請貸款,過程中一切都很順利,銀行也正式接受了申請,但最後把他們的貸款給拒了。理由是這棟樓申請他們家貸款的住戶超額了,銀行不希望在這一個項目上承擔過多風險。
這兩口子背了個貸款被拒的記錄,欲哭無淚之下趕緊去找別的銀行,所以大家在拿AIP的時候,一定要多找幾家銀行諮詢多拿幾份文件,對比他們不同的政策,充分且謹慎地溝通清楚自己的需求和狀況,有時候可能A家銀行拒絕或者存疑的地方,銀行B並沒有提到這件事,你可以再去跟B確認一下,這樣多方比較下,你才有幾個備案選擇。再次強調,天無絕人之路,如果你的情況真的有點複雜,我還是誠懇建議去找專業的broker,大部分broker都是按成交收佣金,有些甚至免費的,因為他只從銀行那裏收佣金。但這個錢,我是覺得花的值。尤其是情況略複雜點的。
因為在和銀行初步接觸時,通常為你做諮詢的都只是advisor,給的也只是泛泛意見。但有經驗的broker,是直接和銀行做審核、拍板的人對接,結合你的實際狀況在你真正申請之前問到答案。至於怎麼跟broke打交道,我又有一肚子雜七雜八的酸甜苦辣想跟大家分享了,一定要關注我的買房系列,怎麼找房子、下offer、拿下自己看中的房子,到最終完成一堆手續,這簡直是攻心計+體力活,咱們回頭再聊。好了,以上就是在英國買房提前半年你就可以開始準備的工作,關於簽證、個人收入、首付和貸款以及你的個人信用,聲明一句哈,本期內容中有略微主觀的分享,畢竟我不是一個房地產屆專業人士,但我是個努力保持客觀的熱心人士。
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